定居大温系列 - 购房步骤完整攻略

August 6, 2015

定居在温哥华,享受世界一流的生活质量,却不必支付世界一流的生活费用。

根据最近全世界50个最适宜居住的城市和生活费用最昂贵的城市的比较和统计,温哥华以它独特的冬暖夏凉海洋性气候,风景秀丽的自然景观,以及丰富多彩的多元文化特色,赢得全世界最适宜居住的城市第三名,仅次于瑞士的日内瓦和苏黎士。然而在全世界生活费用最昂贵的城市排行榜上,温哥华却“名落孙山”。正因为如此,温哥华多年来成了新移民到加拿大安居乐业的首选。

买房子的决定对任何人来说通常都是个很大的决定。在做这个决定之前,有很多因素需要考虑:从个人自住的角度说,如房型、坐落地点、内部设施、交通情况、购物便利条件、子女上学的校区,家庭财政承负能力、房屋的管理和修缮等,如果从投资角度来考虑购买房屋则更要考虑房产升值的可能性和房产出租方面的情况。在买房子的过程中,牵扯到的方面和事项比较多。下面就买房子的步骤和一些需要注意的事项做一个简单的介绍:

1. 取得银行的贷款额度确认
2. 联系房地产经纪人看房子
3. 房产的选择
4. 关于房产购置方面的税收政策
5. 主要的合同条款
6. 房产估价和房屋查验
7. 安排房屋保险
8. 法律文件的准备

 

 



取得银行的贷款额度确认

为什么一定要事先安排银行按揭贷款呢?原因是从某种程度上讲,如果购房者希望有一部分的购房款项来自于银行的贷款,那么事先取得银行的贷款保证实际上是计划买房的第一步。如果没有取得银行的贷款保证,购房者则很难断定他应该在一个什么样的价位内看他的房子。

银行的贷款保证是根据买房者的收入状况决定的。一般银行在确认贷款金额时,同时也会确认贷款的利率和贷款期限。这种银行贷款保证一般为3个月有效, 即银行承诺如果买房者在规定期间内定下来自己的房子,银行就一定要按其承诺提供贷款。所以如果买房者能在看房子前就取得一个银行的贷款保证。

在加拿大, 一般购房者首付款为25%的房产成交价格, 其余的部分可向银行或其它金融机构申请贷款。贷款的额度因个人的财政状况和个人收入而定。审批的贷款的第一个考虑为用于支付房屋贷款,地产税和水电费的总额不超过年家庭总收入的 32%; 第二个考虑为全部债务的总和一般不超过年家庭总收入的40%。例如,如果一个家庭的年收入为$40,000 贷款利率为5%, 那么银行的贷款批准额度大概为$206,000。如果按照75%的贷款额计算, 那么这个家庭大概可以买一个价位在$280,000左右的房子, 首期付款为$69,000左右,每月供款大概$1230左右. 如果一个家庭的年收入为$60,000, 贷款利率为5%, 那么银行的贷款批准额度大概为315,000。这个家庭可以买一个价位在$420,000左右的房子, 首期付款为$105,000,每月供款大概$1830。

对于新移民, 如果新移民在加拿大尚无固定的收入, 银行对新移民购房首期付款的要求有可能为35%左右; 65%的部分由银行贷款。由于首期付款的百分比增大, 即由购房者所承担的风险部分增大, 银行会放松许多对新移民收入方面的要求。

如果购房者的收入状况很好, 也很稳定, 只是暂时拿不出25%的首期付款, 一些银行会允许购房者只支付最低为5%的首期付款, 其余的95%由银行贷款支付。当然在这种情况下, 为了防止购房者违约,银行会要求购房者提供一种额外的贷款保险, 以防备在购房者违约时所带来的风险。贷款保险的保费一般在总贷款额0.75%到3.75%, 取决于买房者的首期付款与房价的比例。如果由银行的贷款部分是全部房价的95%, 则额外保险额的比率为贷款额的3.25%。如果由银行的贷款部分是全部房价的75%, 则额外保险额的比率为贷款额的0.75%。

 



加拿大有关房产购置的税收政策

在加拿大购置房地产时,有二个税收方面的情况要考虑:一是房产购置税,二是商品购置消费税(GST)。房产购置税对新,旧房子均适用;商品购置消费税仅适用于新建造的房子。

房产购置税(Property Transfer Tax)

房产购税的税率是对$200,000以下的部分征收1%, 对$200,000以上那部分征收2%。比如一个50万的房子, 所要交纳的房产购置税为$200,000x 1% + ($500,000 - $200,000)x 2% = $8,000。该房产购置税必须一次性交齐。律师或公证人会给购房者一个费用调整单,列明该费用。

那么是不是所有买房子的人都要交纳房产购置税呢? 实际情况并非如此. 自1994年起, 加拿大政府推行了一个房产购置税的退税政策, 目的是为了鼓励第一次买房子的人购置自己的房产。从1994年到现在, 经过几次关于房产购置税退税的调整。目前的规定是如果购房者是第一次购置房产, 而且房子的成交价格在大温哥华地区不超过$500,000的情况下, 购房者可以申请返回已交的房产购置税。在具体执行中, 如果购房者想要享受房产购置税方面优惠政策的话, 需要满足下列条件:

o 一般情况下申请免税者必须是加拿大公民或移民. 如果房产购置者虽然在购置房产时, 还不是公民或移民, 但在房产登记后的一年内成为公民或移民, 房产购置者必须要在登记后的18个月内提成免税申请才有效.
o 申请免交房产购置税的申请人, 必须要在房产注册前连续居住了一年以上, 或者在6年之内住满了2年.
o 房产购置税免税的申请人不得在加拿大的任何地方, 以前曾经购买过房屋或申请过免税.
o 购置者在银行的贷款不应少于房价的70%; 并且贷款期限要在一年以上.
o 房产购置者应在房产注册后的一年内迁入购置的房子.
o 所购置的房产(指土地面积)不应超过1.24英亩

商品购置消费税 (GST)

如果购房者买的是全新的房子, 房产购置者须缴纳一定数量的GST. GST的计算方法大概如下. 如果你购买的房子的价值是在$500,000以下, 你大概可以享受36%的免税部分。比如, 你购置的房产为$350,000,那么基于$350,000,你应付的GST为$15,680, 而不是$24,500. 计算方法如下:

v $350,000 X 7% = $24,500.
v $24,500 X 36% = $8,820
v $24,500 - $8,820 = $15,680

当你购置房产的价值过$450,000而接近于$500,000的时候, 享受减免GST的百分比会下降。当您购置的房子超过$500,000的时候, 您就不能享受减免GST了。

 

 

 



主要的合同条款

房产买卖合同中,除了关于房产的地点,所有权,成交价格,等方面的规定以外,还有以下的合同条款要加以注意:

1. 房子的设施情况 (itemsincluded or excluded)

合同中应明确说明,房子买卖成交包括那些设施,不包括那些设施。一般情况下,房子在成交时都会包括,冰箱,炉子/烤箱,洗碗机,洗衣机,烘干机,汽车间的电门遥控器,沙窗/门,窗帘,甚至吊灯。如果卖主打算要把什么物品拆下来带走,一定要事先在合同中注明。买方在磋商房价时,一并考虑。如果合同成立后,卖方没有征求买方的同意,就私自拆走设施物品,买方可向卖方起诉。原则上是卖方应该使房子在交接时保持其在成交时,买方所看到的状态。所以,如果卖方在成交后,把房子损坏了,一定要赔偿。

2. 解除条件 (subjectremoval)

解除条件一般是有利于买方的。比如这种条款可以规定虽然该房地产买卖合同已成立,但是合同的执行取决于买方从银行取得贷款;或取决于验房师的报告结果。一般,卖方会给买方自合同签字之日起5-7天解除条件。如买方不能在规定期间内解除条件,买方可以向卖方提出要求,延长解除条件的期限,但是是否同意,取决于卖方,也取决于市场情况。

虽然解除条件的设立是有利于买方的,但是买方也不能滥用这个条款。比方说,合同中会规定只要买方取得在某特定利率上的贷款,亦说明贷款成功,既买方不能无顾称以自己没有取得自己认为最理想的贷款条件为由而拒绝执行合同。还有,买方也不能要求在验房时要达到自己的绝对满意才算解除条件,因为所谓绝对满意是买方主观上的感觉,而不是客观上的标准。

3. 房产过户日 (completionday)

房产过户日是一个非常重要的日子。它标志着从这一天起,房子的所有权,从卖方转移到买方。买方通过律师在这一天把钱交给卖方;卖方把产权转让给买方。
所以从所有全转移的那一刻起,房子的风险也随之转移。买方应在房产过户日前就安排好房屋的保险。

4. 买房者入住日(possessiondate)

买房者的入住日可以和房产过户日同,也可以不同。一般都晚于房产过户日几天。卖方一定要在买方入住日前迁出,并打扫干净。在通常的情况下,买方的经纪人会在那一天从卖方的经纪人处取到钥匙,并和买方一同检查一遍房子的情况,以确认是否和成交时的房屋状态相符。

5. 费用调整日(adjustment date)

费用调整日一般和买方入住日同,主要是用来计算在市政管理收费,及地产税等在买方和卖方之间如果进行分担的问题。这种计算是按照买方和卖方在一年中所使用的时间按比例分担。

 



房产估价和房屋查验

房产估价

当买方与银行联系购房贷款一事时, 银行一般会要求提供一个房产估价报告. 该报告的目的在于让银行在批准贷款时确信房产的价值。房产估价的费用一般为$300左右。如果您在一家银行申请贷款获批后, 即决定由那家银行安排贷款, 一般那家银行会承担房产估价师的费用. 但是假如您在原来申请的银行获批后, 又突然发现另外一家银行所提供的贷款利率比您原来那家银行提供的还要好,换言之, 如果您准备更换贷款银行的话, 原来贷款获批的银行有可能会要求您承担已经产生的房产估价费用。

房屋查验

房产查验是为了确保房产购置者在买房时了解房屋的结构, 设施等全面情况。查验的项目会包括,房体结构, 地基, 外墙, 内墙, 屋顶, 门, 窗, 厨房设施 (如冰箱, 炉具, 烤箱, 抽油烟机, 洗碗机, 橱柜等), 卫生间设施 (如淋浴, 澡盆, 马桶等), 洗衣房设施 (如洗衣机, 烘衣机), 锅炉房设施 (如供热锅炉和热水锅炉等), 汽车间的设施 (如遥控车库门),还有汽车房里的中心配电盘和中央吸尘等。因为有些多问题不是一般的人一眼就看得出来的. 花一点钱, 找一个有经验的验房师, 也许会省去以后的麻烦. 验房师的费用大概在$450 -$650左右, 根据房子的大小而定.

如果验房师在检验中看到什么问题,那么首先要看是什么性质的问题。一般的原则是如果是功能方面的问题,可以要求卖方给与降价补偿,或由卖方修复;如果是款式方面的问题,有些卖方可能会拒绝让步。

 

 

房屋保险


购置房屋后的另一件事就是购买房屋保险了。加拿大政府并没有规定住宅物业必须购买保险,很多人之所以购买保险是因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险,因为银行要确保他在房产中的利益得到适当的保护后才肯贷款。其实,购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险,对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。买房的业主应在合同生效执行后交屋之前购买好保险,并告知保险公司保险生效日期,即产权转让日(completionday)。


保险的类别:


一般房屋保险分为两种:一是最普通的保险,只包括列明的意外,如火灾、漏水等,其他的意外则没有赔偿;另一类是全面性的保险,除了列明的数种天灾人祸外,其他所有事故全保。


普通房屋保险承保项目:如火、电造成意外;爆炸;高空掷物;飞机堕下物件;骚动;恶意破坏;漏水(部分情况下);暴风雨;运输过程;偷窃;雪暴;漏油;电力问题;被熊破坏等。全面性房屋保险不承保项目:房屋作商业用途;建筑中发生意外;空置物业;犯法用途;核子战争;放射性破坏;战乱;自己人偷窃;私下将物业转名;鸟、鼠、虫、鼬...的破坏;酸雨;工业用之浓烟;地壳移动;额外工程破坏草地;建筑物料被盗;建筑中被恶意破坏;外来水引至水浸;天然损坏;失去电脑资料;不正确的建筑;个人财产的耗损。


保险金的计算:


两种保险的费用相差不大,以一个40多万元的房屋为例,每年约相差五十五元至一百元左右,至于相差多少则视乎保险公司而定。业主在购买保险或转换保险时一定要小心留意保险合同内的细节,做到心中有数。
很多保险公司对顾客提供不同的优惠,例如同时购买车及屋的保险、屋龄较低、装有保安装置、户主年龄超过五十岁、三年来没有意外发生、房屋没有按揭、家庭成员没有吸烟人士,及长期顾客等各种优惠。
需要注意的事项:
购房业主需要特别注意的是切勿为减轻保费而申报假资料,因为一旦发生意外后,保险公司会派专员调查,如发现受保人提供的资料不实,保险公司有权拒绝赔款或减低赔款额。另外如果业主又在原来房屋的基础上,做了增建部分,也要向保险公司声明。否则,一旦出事,有可能遭到拒赔。

 

 


准备法律文件


联系律师或公证人准备法律文件差不多是房屋买卖中的最后一个环节。一般要在合同规定的产权过户日(completion day) 之前的一周内安排好。在产权过户日之前3-4天,律师会根据房屋买卖合同的成交价格和其他相关费用(如业主须交纳的房产购置税,GST,市政管理费等)作出费用调整单,并通知买方在签字前需要准备的款项。签字时,如果夫妻双方均为买方业主,双方都要签字。签字后的文件将送到BC省房产注册办公室备案。

买方要支付的款项和付款的形式

在合同成立,并解除条件后,作为买方要支付的第一笔款项是房产购置合同押金。押金的数目一般为成交价格的5%,也可能比5%要低一些。如果这时距产权过户日还有一个月以上的时间,卖方经纪人也许会接受买方的私人支票(personalcheque)。支票是写给卖方经纪人的公司的,进入卖方经纪人公司的信托帐户(Payableto the trust of xxxxxx)。但是假如这时距产权过户日不足一个月,卖方经纪人也许会拒绝接受买方的私人支票。而要求买方提供银行本票(bankdraft)。该5%的押金连同利息将作为买方首期付款的一部分,在产权过户日时提交给卖方的律师或公证人。

在接到律师或公证人的费用调整单时,是买方要支付的第二笔款项。这笔款项包括除银行贷款外的由买方支付的首期付款和政府税收等。一般都要求买方要以现金或银行本票的形式与以支付。

买卖双方的律师或公证人根据费用调整单的情况履行各自的手续。买方的律师或公证人作为执行合同的承诺人将银行的贷款,买方的首期付款等提交给卖方律师或公证人;卖方的律师或公证人则按照他们的承诺把产权转让(release)给买方。律师或公证人的费用一般在$700-1000左右。

产权保险(LandTitle Insurance)

去律师或公证人处签字时,也许他们会问买方是否要购买产权保险。产权保险的宗旨在于防备原卖方是否在其产权上有过未注册登记的质押,索赔(lien orclaims)或其他产权纠纷(propertyline)。这种产权保险不是很贵,一般只有$100-200。如果为了保险起见,还是建议买一个较好,可以避免不可见的麻烦。

 

(本篇作者:ChrisLee)

 

 

 

 

 

 

 

 

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