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【税局案例】就因为这点疏忽,买楼花退不了税了

January 28, 2016

 图为万锦市George Heenan St.路上的景致。

 

 

 

购买新屋自住,业主可以申请退回买屋时所付部分的HST/GST。但若联名购入新屋,另一方非直系亲属,而新屋落成后,只有其中一方业主迁入自住,则业主不能获退回HST/GST的优惠。

 

一对姓何的堂兄弟联名置业,后来其中一方迁入新居自住,税局就是不肯给他们退税,何氏兄弟以条例中规定,在安省单一个人(或群体)购买一处单个单位的居住用新物业时,且购买者是将此处房产作为其首要居住地的时,都有可能获得5%的退税,另外还有可能获得8%的退税为由,将税局告上法庭,要税局退回HST税款。

 

堂兄弟买楼花生问题

 

何家兄弟由何东尼(Tony Ho)作为代表,他向法庭表示,2009年8月4日,他签署了一份购买「楼花」的合约,「楼花」的地址位于万锦市的活湃路,楼价是税后40.39万元,房屋交吉日定于2011年4月。当时他并支付了4万元的定金,2009年11月6日,他又与堂兄弟何广深(Kwinson Ho,音译)、何广深的妻子叶春娴(Chun Sim Yip,音译)以及何广深的母亲等人一同签订了另一项「楼花」购房协议,房址在万锦市George Heenan St.,购房价是54.99万元,交吉日期是2011年10月。

 

不幸的是,买入两「楼花」后, 何东尼失业,到2010年底,他意识到自己在财政上无力完成活湃路的购房合约,于是转去向何广深求助。2011年1月,相关各方改动了活湃路「楼花」的购房合约,在购房者名单上添加了何广深及叶春娴的名字。

 

2011年4月14日,这对堂兄弟拿到了活湃路的新屋,但搬入新屋的,只有何广深夫妇以及他们的母亲。

 

到了4月29日,何广深夫妇开始放售George Heenan St. 的「楼花」,随后又在6月8日放售活湃路的房产。

 

6月29日,何广深夫妇住了两个月的活湃路单位成功售出,交吉日为当年的9月15日。

 

10月,George Heenan St.房产仍未售出,但交吉日已到,何广深夫妻及母亲迁入该址。

 

问题出在何氏兄弟向税务局申请,就活湃路物业的购买申请退税,但被税务局拒绝。

 

 

 

根据货劳税税法,安省的房屋交易要徵收13%的合并税(HST)。而与此同时,在安省单一个人(或群体)购买一处单个单位的居住用新物业时,购买者是将此处房产作为其首要居住地的,都有可能获得5%的退税,另外还有可能获得8%的退税。

 

除上述条件外,要满足退税的条件还有很多。例如该房产的价格不能超过45万元;购房者也必须已经缴纳了相关的合并税;房屋建成后,业主权要转移给购买人,且房屋从未被人居住过。在此案中这3项条件都符合,不存在争议。税务部门拒绝退税的一项理由,就是何东尼并未将活湃路物业当作其首要的居住地址。

 

何东尼辩解称,2009年8月时,他仍与父母居住在一起,因此想搬出来并拥有自己房子。于是购买了活湃路物业。即使后来有可能要与何广深一家一同居住,他也不改初衷。

 

何广深则表示,在何东尼向他求助时,他与家人商量,认为活湃路的物业更适合作为首要居住地址,因为该物业与George Heenan St.的物业面积相近但价格低很多,因此才决定要在活湃路物业购房者的名单上,添加自己一家的名字。同样出于这个决定,他还在入住活湃路物业后不久便开始放售George Heenan St.的房产。

 

问题是,George Heenan St.的单位放售6周之后仍然没有脱手,而该屋的交吉日在10月就要到期,面临两处房产要同时供款问题的何广深,只能选择在10月到来之前放弃其中一处。因此在6月8日,他们将活湃路房产也一并放售。活湃路房产很快成功脱手,何广深一家于是在George Heenan St.的房产交吉后迁入此处。

 

虽然何家兄弟都表明了曾将活湃物业当作首要居住地的意愿,但这似乎并不足够,在作为退税条件之一的有关法例254(2)(g)(i)(A)条款的理解上,何家兄弟与税务局出现重大的分歧。

 

该条款规定,首次入住的住户,必须是购买者本人或与购买者相关的人。何家兄弟认为,只要何广深一家入住就算合格,而税务局则认为,必须是何东尼及何广深两家都住进去才算数。

 

法官达西(Steven K. D’Arcy)再三权衡后认为,法律已明确规定,必须是所有的购房者都将该处房产作为首要居住地时,才能申请退税。而何东尼从未入住活湃路的物业,且入住的何广深一家又非何东尼相关的人,因此不符合退税标准。

 

至于购房者还可能享有的另一部分8%的退税,其前提条件是首先要符合5%退税的标准。既然何家兄弟在5%的那一部分都没有满足,自然不用再去考虑8%。

 

综上所述,达西法官拒绝何东尼的请求,维持税务局拒绝退税的决定。

 

 

本文仅供读者参考,非法律建议,一切以法律依据为准。

 

 

 

(本篇转自钱景吴边)

 

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