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非居民买卖加国房产,这些问题务必留心!

January 30, 2016

加拿大一直以来鼓励海外人士投资买卖加国房地产,市场多年来稳步增长。加大留学生移民政策,加元汇率低、贷款利率低,海外人士更加热衷加国地产投资。以下是海外投资者在加国买房方面需要特别留心弄清楚的概念,及值得密切注意的几个要素。

 

 

 

 

留学生是否为“非居民”是税法概念

 

 

 

 

外国留学生虽然即不是加拿大的永久居民也不是加拿大国籍,可是只要长期生活学习在加拿大,居住天数每年有大半年以上,税法层面上就可以看作是居民。符合条件的话是按照居民的首套住房来看,资本增值可以免税,没有25%增值税率的苦恼。

 

相反,虽然加拿大国籍的人,常年在其他国家居住的话,也不被当作是加拿大的“居民”,卖房子时候也会有25%增值税率的苦恼。因为,税法层面是看实际居住国家是否在加拿大,而不是用加拿大国籍来区分。

 

90%以上的海外人士出售房屋为非居民,所以需要先清税。除非买房时为非居民,可是卖房时,税法层面上被认为是加拿大居民(永久居民或临时性的自住房在加拿大)就可以避税。这时税法层面上的概念而不是移民法层面上的概念。

 

 

共同产权

 

 

 

 

 

留学生买房由于年纪小、没有固定收入、信用背景不强,贷款银行会要求其父、母与留学生的名字一起放在产权房主,房子成为共同产权。共同产权有两种形式,一种称为共同共有(Joint Tenancy)即每个产权人不分份额,都分别拥有100%的产权,这种形式有生存者权利原则(Survivorship),一人去世,留下的一方自动成为房子的全部财产。另一种共同产权称为份额共有(Tenant in Common),即共有财产的每个人约定各自占有物业财产的份额。如果考虑到房产出售时资产增值的税收Capital Gain的避税和减税因素,金明可以把份额共有的约定比例极端化即非居民的父或母只占1%;税务居民的留学生占99%。

 

第一种共同共有(Joint Tenancy)虽然在法律层面上,父母和留学生各方都拥有100%的产权。但是在出售房产的时在税务层面上,税务局(Canada Revenue Agency)会自动认为父母和留学生各自占有50%的份额。交易时律师会先扣留非居民的父、母的50%房产增值税收入的Capital Gain的25%,直到税务局完成清税。而第二种份额共有(Tenant in Common)则根据各自所占比例具体份额各自纳税。

 

 

资产增值的税收(CapitalGain)

 

 

 

 

出售房地产时,非居民与居民的税务是不同的。居民如果符合有关首套住房(Principle Residence)的条件, 房屋出售时资本增值可以免税; 而非居民和具有第2套以上的住房是不能享受这一优惠条件,一般来说资本增值的50%计入纳税人的当年收入计算所得税。居民可以晚些上交,但是非居民则需要在出售房产时预交税款。

 

具体实际操作如下:非居民卖家必须在房产将被处置的30天之前,或者在被实际处置后的10天以内,通知税务局并填写适用的税表,连同所需的支持文件和预付税款一起寄到税务局。提交的预付税款是(卖价-成本)x 25%。注意,这里的成本是不包含卖房佣金和其他与交易有关的费用的,是可以抵消很多费用的。当税务局认可后,会发给你批文(Certificate of Compliance)。该証明会同时发给卖出方和买入方,以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事,那麽买方可能有责任承担卖方所欠税款。

 

等到第二年4月30日前报税时,你可以将房屋的卖价,减掉所有的费用,得到净资本增值收入。然后将该收入的50%计入你的收入,计算你实际应该交的资本增值税。税务局会比较你的预交税款和应交税款,将多余的部分退还给你。

 

如果你没有从税务局拿到批文(Certificate of Compliance),律师会一直扣住整个房屋卖价的25%。直到你提供批文证明你已经交了税,他才会将这笔钱还给你。如果卖家在Final Close以后30天内仍然没有拿到清税証明书或未能够与国税局结清应交增值税项,则律师会将此保証金交往国税局,再由卖家报税时去结清。所以越早拿到批文,就越早从律师那里拿回被代扣的税款。一般来说,从提交表格给税务局到收到批文,需要8-12周的时间。

在购买楼花时,发展商可能会要求非居民交纳一共35%的首付。非居民在Final Close之前转让楼花时,律师必须事先扣留上述保証金,以保证国税局会收到相关增值税。金明提示:中国与加拿大有双边税务协定,而这些协定可能使卖家免去或降低在加拿大的税务。因此,卖家应咨询专业人士及有关国家的政府机构,以确保得到最大利益。

 

 

 

买卖房屋是否另外付消费税(HST)

 

 

 

 

二手房即旧房交易,不论是买还是卖都免交HST(安省为总价的13%)。但是交易中的律师费、保险费各项费用是都要加上HST。

 

一手房即新房交易,开发商或建筑商说法是HST含在房屋总价中。这种说法不完全对,说对了事实的一半。在新屋买卖合同中HST在房价中是有前提条件的,即要符合HST退税(HST Rebate)标准,由开发商去申请免税。如果新房用途为自住,买家就免交HST。也等同于开发商说的含了$0元的HST。如果新房用途为出租,也就不是买家的第一套自住房,就需要在交房时先自己支付房价的13%为HST,找到一年的租约的合同,再去政府CRA去申请HST退税。

 

外国投资者通常不能长时间在本地,多数是委托经纪人卖房、出租、打理,很多人甚至没有来过加拿大。实际原则上不属于自住,而属于出租的情况,如果非居民在过户时要有先多付HST为房价的13%。先掏出税款,再用租约合同退回税款,哪怕时暂时的也舒服。如果符合房屋自住的条件当然海外买家避免了麻烦。

 

银行贷款申请时的身份认定

 

 

 

海外买家在卖房时通常首付款为房价的35%,银行贷款房价比例的65%。如果通过评估审批后,银行通常要求客户本人到银行签字,要核实买家的身份证件。不可以他人代签。银行当面确认买家是核实身份的第一个环节。非居民本人来加国旅游顺路在加拿大境内开户银行账号,可以在后来买房贷款时候相对简单。买卖房屋法律要求在涉及文件签署时买家要亲自到场签字。买家不到场情况下采取授权方式POWER OF ATTORNEY(POA)《委托协议书》签署,而大部分银行不接受授权方式签字。金明提醒海外人士应咨询专业人士及有关国家的政府机构,以确保得到最大利益。

 

(本篇转自聚焦传媒)

 

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