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和每一个BC省屋主相关的 ——房屋投机和空置税

January 11, 2019

2018年11月27日正式立法的BC房屋投机和空置税(以下简称投机税)基本上和每一个在BC省有房的房主息息相关。我们今天来谈一谈此项投机税的豁免资格以及所涉及的税务影响。

 

 

 

投机税的征收原则是以每一个法案界定范围内的房屋都需要交投机税为基础,自行填报家庭情况和房屋居住状况,以判断是否符合税额减免。基本征收税率为:

 - 2018年 – 房屋评估价值的0.5%。 

 - 2019年开始 – 外国投资者及空中飞人家庭屋主,应交税额为评估值2%; 非BC省居民的加拿大公民和永久居民屋主,税额为评估值的1%;加拿大公民和永久居民并且是BC省居民的屋主,税额为评估值的0.5%。 

 重要时间点:

 2018 年 1 月 1 日 – 实施投机税。 

 2019 年 3 月 31 日 - 房主必须在 2019 年 3 月 31 日之前,就 2018 年度的房子作出申报。网上系统预计将于 2019 年 1 月 18 日开放。 2019年7月2日 - 税款到账截止日。

这里着重强调几类人群:

 · 空中飞人家庭 – 是指大部分的家庭收入(全球收入)没有在加拿大申报的家庭。举个例子,如果太太和孩子在加拿大的自住房里生活,收入很少,在加拿大报税,先生在中国工作报税,是家庭的主要收入来源,那这样的家庭就是空中飞人家庭,即使是住在自己的房子里,在不适用于其他豁免条款的情况下,也需要交最高的投机税。请注意,即使全家人都是加拿大公民或枫叶卡持有者,也有可能因为个人税申报的情况不符合条件而被判断为空中飞人家庭。

 · 留学生 - 在不适用于其他豁免条款的情况下,需要交最高的投机税。

 · 工签持有者 - 在不适用于其他豁免条款的情况下,需要交最高的投机税。

 · 陪读父母及持有旅游签证的外国人 - 在不适用于其他豁免条款的情况下,需要交最高的投机税。

 · BCPNP – 因移民申请进度等原因,需具体情况具体分析。

 注意事项:

 · 每一个BC省屋主都需要申报投机税,千万不要误以为您只有唯一的自住房就不需申报此税。屋主需结合BC省政府发布的问卷以及以下提到的相关豁免条款,申报居住情况,从而判断是否有减免资格。

 · BC省的投机税不同于温哥华市政府的空屋税,也就是说如果您的房子在温哥华市,交了空屋税,您还需要申报缴纳BC省的投机税。

 

 

 

 豁免条款:

 · 主要自住房豁免 – 加拿大公民和永久居民并且是BC省居民的主要自住房,在一般情况下,可享受投机税豁免;上述强调的几类人群,在不享受其他豁免条款的情况下,即使将房子作为自住,也不能豁免投机税。

 · 出租房豁免(非关联方出租) – 房屋部分或整体出租给非关联人士(非亲属、非生意合作方、非朋友等),且满足2018年需出租三个月以上,2019年及以后每年需出租六个月以上。出租行为须有正规的房屋租赁合同。此类出租,一般情况下,可享受投机税豁免。

 · 出租房豁免(关联方出租)- 屋主是加拿大公民或永久居民,且非空中飞人家庭成员,将房屋出租给关联方(如成年子女,父母等),住户将此房屋作为自己的主要居住房,则在一般情况下可享受投机税豁免。

 · 出租房豁免(关联方出租)- 屋主是空中飞人家庭成员、非公民身份、非永久居民身份,将房屋出租给关联方需满足以下条件才能获得投机税豁免: 

 o 租住户必须是加拿大公民或永久居民 

 o 租住户必须是在自然年度最后一天是BC省的税务居民 

 o 租住户不能是一个空中飞人家庭的家庭成员 

 o 租住户的BC省收入年度收入必须是所住房屋整租年度租金(市场价格)的三倍或以上。

 危险或受损房屋豁免 – 此种情况可以申请豁免,前提是该物业必须在该年内至少60天内不适合居住。

· 医疗豁免 - 业主(或其配偶或子女)因医疗原因需要去专业设施居住,原本自住的房屋可豁免。

· 购买豁免年份 - 在购买该房产的当年,如果购买时支付了房产转让税,则可豁免当年的投机税。如果交易是法律规定的豁免房产转让税的情况,该物业当年也可以免税。因为遗嘱继承而获得的房产,当年也可以免税。

· 配偶分居豁免 - 已婚夫妇或同居婚姻关系至少两年的配偶,如果他们在一个税务年度里分居(由于配偶关系破裂)至少90天,则其主要住所可以免税。

· 破产豁免 - 如果所有者的财产在该年度内至少连续60天归属于受托人,或者在12月31日时归属于破产的受托人,则破产的所有人或受托人可免于投机和空置税。

· 死亡豁免 - 房产所有者在纳税年度内死亡,则该物业所有拥有者都可以在死亡年份和第二年享受免税。

· 未成年人的遗嘱信托豁免 - 如果信托是由已故的父母或孩子的监护人确定的,则投机税不适用于未成年子女的信托财产。

· 有租赁限制的物业的豁免 - 如果分契共管房产在2018年10月16日前有出租限制,则这些房产在2018年和2019年纳税年度免交投机税。

· 分契酒店豁免 - 分契酒店(Strata hotel)的单位可免交2018年和2019年的投机税。

· 持牌日托豁免 - 用作持牌日托的房产免征投机税。

· 空置土地豁免(仅限2018年纳税年度)- 对于不包含住宅房产的土地,2018年的纳税年度不征收投机和空置税。

· 在建房屋豁免 – 若房屋处于在建或大修状态,不适合居住,则在符合条件的情况下可以获得投机税豁免

· 公司、信托、及合伙人豁免 – 需具体情况,具体分析。

 

 

 

税务影响:

税额减免

如果您没有获得豁免,缴纳了投机税,您可能会享受到一些税额减免:

· BC省居民屋主 – 二套房屋可享受最高$2,000的税额减免。未使用的减免不能向以后年份递延或者转给配偶使用。

· 外国人屋主及空中飞人家庭屋主 – 若在BC省有收入,BC省内收入的20%可以用来抵扣以房屋评估价2%计算的投机税。抵扣后,投机税不能低于假定屋主是BC省居民而应交的投机税。未用的抵扣额可保留两年继续使用,或者转给配偶使用。

· 非BC省居民的加拿大公民或永久居民 -若在BC省有收入,BC省内收入可以一定程度上用来抵扣以房屋评估价2%计算的投机税。抵扣后,投机税不能低于同种情形下假定屋主是BC省居民而应交的投机税。未用的抵扣额可保留两年继续使用,或者转给配偶使用。

外国人屋主及非税务居民所得税注意事项:

外国人屋主可能会出于所得税方面的税收规划,将房子出租出去,从而获得投机税豁免,若有此类规划,需注意以下问题:

· 申请非税务居民交税账号 – 应找到持牌租房经纪申请交税账号

· 预缴税– 按月向CRA缴纳月租金的25%作为预缴税

· 申请临时税号 – 用于向税务局报税、退税

· 年度报税 –在次年4月30日之前申报非税务居民所得税。

因涉及预缴税,还请外国人屋主及非税务居民在出租之前就做好相关申请,避免税局的罚款和利息。

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