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地产界|2018年大温楼市全扫描报告

January 15, 2019

年度回顾:

 

  在刚刚过去的2018年,温哥华地区的房地产市场经历了一次较大的调整,各方消息纷至沓来,各类事件层出不穷,每次都在牵动着房地产这一条超级敏感的神经,客观上就起到了多方和空方激烈博弈的局面,市场就是在这样一个热闹的漩涡里,由热转冷,由冷转淡,蹒跚前行。

 

 

 

 

  我们首先来看一看空方的2大主力对市场的影响:

 

  第一,海外买家20%的附加过户税以及高达5%的$300万以上豪宅的过户税,大大增加了海外买家的购房成本,对高价豪宅成交的影响尤为突出。温哥华西区和西温哥华的豪宅市场,成交量受到了很大的冲击,请看过去3年来这2个城区独立屋的成交量列表:

 

 

 

 

  第二,加拿大央行在过去2年内,先后5次升息,并于2018年初启动了房贷的贷款压力测试机制,对市场的房价起到了打压作用。房贷利息的上升,客观上增加了所有买家的购房成本,在2018年表现出了巨大的冲击力。大温地区独立屋的指标价格在过去的12个月内下降了7.8%,在过去的6个月内下降了7.3%;公寓的指标价格在过去的12个月内微升了0.6%,在过去的6个月内下降了6.4%;城市屋的指标价格在过去的12个月内上升了1.3%,在过去的6个月内下降了5.3%。

 

  此外,空方还有2只小股部队游荡于市场,一个是中国政府严控资金外流,另一个是BC省大范围地实施征收“投机税”和“空置税”。它们对市场的整体影响不大,但是对买家心理上的影响不容小觑。

 

  我们再来看一下多方的2大主力对市场的影响:

 

  第一,加拿大联邦移民的配额在大幅增加,BC省的人口在快速增长着,2018年底刚刚跨过了500万的整数关。据预测,在未来的2019年,温哥华地区人口的净增量将达到6万人左右。坊间也在不断传来“快速通道移民破纪录”“加拿大各省明年移民需求大增”等消息,本地人口每年都有大幅度地增加,且有加速之势,这是一个恒定的市场活力和房价支撑力。

 

  第二,加拿大央行的加息速度在放缓,各大银行在近期内有望解除房贷的贷款压力测试机制,给市场买家以相对较大的宽松度。

 

 

 

  此外,多方也还有2只小股部队有望成为主力军,一个是美国日益趋严的移民政策和近期突然收紧的中国赴美留学生的签证审批,另一个是中美贸易战将把大批中国资金挤出美国。这两方面的因素将给我们地区的房地产市场带来更多的人口和资金,因为美国的排外将迫使大批的赴美移民和赴美留学生转向加拿大,同时在中美贸易战中美国的强硬和对中国的敌视,会给已经转入美国的巨量中国资金造成极度的安全隐患,部分资金将迅速地转入加拿大避险。

 

  老张不止一次地说过,市场的局面,都是由多方因素的合力造成的,没有哪一个因素就能够绝对地主导市场的方向,因为各方因素都是同时存在的,各自都在发挥着应有的作用。我们目前所看到市场局面,是市场暂时的混乱失衡造成的。混乱是指人心的飘忽不定,失衡指的是市场的不利因素被夸大了许多。

 

 

 

  我们举例说明一下:央行在过去2年之内先后5次加息,每次增幅都是0.25%,房贷利率也同步增加。老张曾经测算过,房贷利息每增加0.25%,就会给市场的房价带来3%左右的压力。也就是说,房贷利息每调升0.25%,市场的房价就应该下行3%,用以抵消升息带来的影响。那么,过去2年来市场房价走势如何?大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格,2017年上升了15.9%,2018年下浮了2.7%。

 

  需要注意的是,2018年的上半年和下半年的市场态势有着明显的不同,上半年的时候共管类房屋的价格一直保持着升势,独立屋价格处于平衡状态,请看列表:

 

 

 

 

  到了2018的下半年,各类房型的价格大都在徐徐下滑,请看列表:

 

 

 

 

  一个值得注意的现象是,12月份的房价有止跌回升的迹象,独立屋和连体屋价格的跌势大幅减缓至0.1%和0.2%,而公寓却有了1.1%的升幅。

 

  在上一期的市场评论中,老张提醒大家注意市场调整期内的“时间之窗”,从过去3次市场调整的历史上来看,每次调整期最短的是6个月,最长的是8个月,之后市场就开始慢慢抬升,市场规律就是这样。从市场总体价格的前期高点2018年5月开始,各类房型的价格齐齐下滑至今,已经整整7个月了,那么我们据此推测一下,2019年初,市场能否见底回升呢?让我们拭目以待吧。

 

  市场综述:

 

  在成交量方面,温哥华地区房地产协会的数据报告显示,2018年12月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,072套,与2017年12月份相比大幅减少了46.8%,与2018年11月份相比也减少了33.3%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅下跌了43.3%。2018年12月大温地区各类房屋的当月上市房源为1,407套,与2017年12月相比减少了25.6%,比2018年11月份减少了59.3%。成交量大幅下跌,上市量也在大幅地减少,说明市场还在缩量整理之中。

 

  上市量是市场十分重要的风向标,因为它直接影响着市场的总体供给量,进而影响价格。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为10,275套,比2017年12月增加了47.7%,与2018年11月份相比减少了16.5%。目前市场上的房源总量低于历史平均水平。

 

 

 

  上市量以及市场房源存量的大幅减少,客观上减轻了市场的卖压,同时也表明在市场下滑的市态中,卖方已经产生了一定的惜售心理。

 

  在成交价方面,大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,032,400,比去年同期下滑了2.7%,比2018年11月份下跌了0.9%。

 

  人气指标方面,2018年12月市场的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为10.4%,比上一个月略有下降。在各类房型中,独立屋为7.1%,比前一个月略有下滑;城市屋为12.0%,比上一个月有所下降;公寓为14.2%,也已经进入平衡市态。销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。

 

 

专业统计数据表明,每当销存量比低于12%的时候,市场价格系统就会面临下行压力;每当销存量比高于20%的时候,市场的价格系统就会获得向上的推力。所以销存量比在12%以下的时候被视为买方市场,销存量比处于12%和20%之间的时候被视为平衡市场,销存量比在20%以上的时候被视为卖方市场。

 

  关键数据:

 

  我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居并极度关注和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢?

  

 

 

 

  公寓市场是近几年来的亮点,也是市场的动力,目前刚刚回落至平衡市态。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化:

 

 

 

 

  由此可以看到,各个城区公寓市场的总体价格在达到阶段性高点之后,绝大部分区域已经开始出现价格下滑的现象,处于短期调整之中。

 

  热点扫描:

 

  在目前的清淡市道中,有2个独立屋社区成为了市场的热点,一个是高贵林的Chineside社区,12月份房价的单月升幅为6.07%,另一个是温哥华西区的 Mount Pleasant社区,上个月的单月涨幅为5.13%,值得大家关注。

 

  市况要点:

 

  1. BC 省政府2016年下半年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税,2018年初,又将此税率增至20%,并将此附加过户税延伸至其他都市区,过户税在$300万以上的部分也增加了3个百分点。豪宅市场在过去一年内已经有了12%左右的跌幅,中等价格独立屋也已经有8%左右的降幅,共管类房屋由于可负担性较强,维持着稳中有降的局面,公寓市场和城市屋市场均已经进入调整阶段。

 

  2.  在美国开始加息之后,加拿大央行2年来连续加息5次。即便如此,利率水平仍处于历史低位。各大银行实行贷款压力测试政策已经有一年的时间,同时调升房贷的固定利率,放松浮动利率。

 

  3.  大温地区本地人,尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,房屋的可负担性依然是主要指标。相对低价的公寓和连体屋,以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

 

  4.新的公寓楼盘在不断地被推入市场,楼盘预售市场已经略显疲态,楼花市场趋于平淡,以往彻夜排队抢购一手楼花的现象已经不复存在,新楼盘开始滞销,但是价格还是比较坚挺。二手楼花的利润空间愈发窄小,市场上平价转让的楼花开始频频出现。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位公寓和城市屋楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

 

 

 

 

  5.  中高价位独立屋价格近几个月来受市场的心理因素和交易成本的影响,价格在徐徐下降,西温和温西的个别豪宅社区降幅明显,有些社区的年内跌幅已经超过12%,同时,有些社区已经开始出现价格触底反弹的现象,需要大家格外关注。

 

  6.在公寓和城市屋价格急剧攀升之后并开始调整的今天,中低价位的独立屋应该正在孕育很好的市场契机。在2019年可能有迅速拉升和补涨的行情,中低价独立屋投资价值日益凸显。

 

  7.  来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。消费的房屋品种主要集中在共管式房屋和中低价独立屋范围内。

 

  8.加拿大的移民呈快速增长之势,未来移民配额的大幅增加,将为本地的房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场将因此更加受益。

 

 

 

 

  9.  已经开始的并愈发白热化的中美贸易战,虽然暂时进入90天的缓冲期,但是前景愈发扑溯迷离。人民币的贬值和中国股市的跌跌不休,P2P大面积崩盘,都在考验着华人富裕阶层的心理承受力,他们在中国和美国的资金安全承受着巨大的威胁,加拿大将是这些巨额资本的流向目标。温哥华地区的房地产市场将因此受益。

 

 

 

  10.  大温地区各个城市的选举结束之后,除了列治文外,各大中心城市的行政长官都已易手。各地新任市长的施政纲领各有千秋,未来的房地产市场将有较大的变化,值得我们密切关注。

 

  11.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,华商投资愈发多见,公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃,单位价格平稳。

 

 

 

  12.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目呈现热销状态。

 

  13.  各级政府都在寻求打压市场的招法,打压楼花倒卖行为首当其冲,楼花的增值税务问题已经被推上风口浪尖,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼,目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到影响,2019年初开始实行的楼花转让登记制度将为此雪上加霜。

 

  14.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋已不再是市场买家关注的热点,清淡的市道中蕴藏着极好的投资机会,希望各位多多关注。学会逆向思维和反向操作,将使投资人大有斩获。

 

  15.  菲沙河谷市场的房价由于可负担性较强,过去几年来一直非常火热,素里和兰里的共管类房屋尤为如此,性价比上佳的独立屋仍处于热销状态。

 

  观察结论:

 

  市场成交量在下滑,上市量在同步减少,市场处于量价齐跌的态势。乐观的人会视这种现象为缩量整理,市场调整的“时间之窗”已经慢慢开启,按照以往市场规律的推测,新的市场抬升机会就在眼前。

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